Antalya İmar Yönetmeliği

Antalya imar kuralları, ev sahibi olarak bilmeniz gereken en önemli konulardandır. Yükselen Mimari olarak bu yazımızda, Antalya imar yönetmeliği hakkında bilmeniz gereken temel noktaları açıklayacağız. Özellikle Antalya imar durumu sorgulama işlemlerinden, Antalya imar planı özelliklerine kadar birçok konuyu ele alacağız. Ayrıca, Antalya Büyükşehir Belediyesi imar yönetmeliği kapsamında izin verilen yapılaşma koşullarını da detaylı olarak inceleyeceğiz. Bu bilgiler, mülkünüzle ilgili kararlar alırken veya yeni bir mülk satın almayı düşünürken size rehberlik edecektir.

Antalya imar yönetmeliği neden bu kadar önemli? Çünkü imar kurallarını bilmemek, maddi kayıplara, zaman kaybına ve hatta yasal sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, ev sahipleri olarak haklarımızı ve sorumluluklarımızı doğru anlamalıyız.

Antalya İmar Yönetmeliği Nedir ve Neden Önemlidir?

Resmi Gazete'de 27 Ekim 2022 tarihinde yayımlanan Antalya İmar Yönetmeliği, şehrimizdeki yapılaşmanın temel kurallarını belirleyen önemli bir düzenlemedir. Bu yönetmelik, tüm mülk sahiplerinin yakından tanıması gereken kapsamlı bir rehber niteliğindedir.

İmar Yönetmeliğinin Kapsamı ve Dayanağı

Antalya İmar Yönetmeliği, özünde şehrimizin planlı gelişimini sağlayan bir mevzuattır. Yönetmeliğin amacı; Antalya Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde plan, fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirme ve denetime ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Bu yönetmelik özellikle "uygulama imar planı bulunan alanları" kapsamaktadır.

Hukuki olarak ise, bu yönetmelik üç temel dayanağa sahiptir:

• 3 Mayıs 1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu
• 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi
• 3 Temmuz 2017 tarihli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (madde 69)

Bu yasal çerçeve, Antalya imar düzenlemelerinin ulusal mevzuatla uyumlu olmasını garanti altına almaktadır.

Antalya Büyükşehir Belediyesi'nin Yetki Alanı

Antalya Büyükşehir Belediyesi, 6360 sayılı kanun kapsamında genişleyen sınırları içerisinde imar konularında geniş yetkilere sahiptir. Belediyenin İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı bünyesinde yürütülen temel görevler şunlardır:

• 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planları hazırlamak ve Bakanlığa iletmek
• 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planları hazırlamak
• 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planları geliştirmek
• İlçe belediyelerinden gelen 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planlarını incelemek ve onaylamak

Ayrıca, sit alanlarında Koruma Amaçlı İmar Planları hazırlamak ve gerektiğinde belediye yatırımları için imar planları yapmak da bu birimin sorumlulukları arasındadır.

İmar Yönetmeliği Ev Sahiplerini Neden İlgilendiriyor?

Antalya imar yönetmeliği, mülk sahiplerinin hayatını doğrudan etkileyen birçok konuyu düzenlemektedir. Özellikle:

• Evinizin yapılaşma koşullarını belirler (kat sayısı, yükseklik, derinlik)
• Bahçe mesafeleri ve yapı çekme mesafelerini tanımlar
• Parsel büyüklüğü ve genişlik şartlarını düzenler
• Yapınızın teknik özelliklerini (asansör, merdiven, yangın güvenliği) standartlaştırır

Bu nedenle, Antalya'da mülk sahibi olan herkesin Antalya imar sorgulama işlemlerini yapması, kendi mülküne ait Antalya imar durumunu bilmesi ve Antalya imar planını anlaması kritik öneme sahiptir. Yönetmeliği bilmemek, izinsiz yapılaşma, para cezaları ve hatta yıkım kararlarıyla sonuçlanabilecek sorunlara yol açabilir.

Unutmayın ki, "bilmemek mazeret değildir" ilkesi, imar konuları için de geçerlidir. Bu nedenle Antalya imar yönetmeliğini tanımak, ev sahiplerinin kendi haklarını korumalarının ve yasal sorumluluklarını yerine getirmelerinin en etkili yoludur.

Parsel ve Arsa Kuralları: Yapılaşmanın Temeli

Yapılaşmanın başlangıç noktası, içinde bulunduğunuz arsanın özellikleridir. Antalya imar yönetmeliğinde parsel ve arsa düzenlemeleri, mülkünüzün nasıl kullanılabileceğini belirleyen en temel kurallardır.

Parsel Büyüklüğü ve Genişlik Şartları

Antalya'da arsanızın kullanım potansiyelini belirleyen en önemli faktör parsel boyutlarıdır. İmar yönetmeliğine göre, yapılaşma yapacağınız parselin genişliği ve derinliği, bölgenin kullanım amacına göre değişmektedir. Örneğin:

• Konut ve ticaret bölgelerinde parsel genişlikleri; bitişik nizamda minimum bina cephesi kadar, blok başlarında yan bahçe mesafesi + minimum bina cephesi kadar, ayrık nizamda ise yan bahçe mesafeleri toplamı + minimum bina cephesi kadar olmalıdır.
• Parsel derinlikleri ise ön bahçesiz nizamda minimum bina derinliği + arka bahçe mesafesi, ön bahçeli nizamda ise ön bahçe mesafesi + minimum bina derinliği + arka bahçe mesafesi olarak belirlenir.
• Sanayi bölgeleri ve akaryakıt istasyonlarında parsel genişliği ve derinliği en az 40 metre, alanları ise 2000 m²'den az olamaz.

İfraz ve Tevhit İşlemleri

İfraz (parseli bölme) ve tevhit (parselleri birleştirme) işlemleri, Antalya'da belli kurallara bağlıdır. Şunu belirtmek gerekir ki, her parsel bölünemez veya birleştirilemez. Bununla ilgili kısıtlamalar şöyledir:

Parselasyon planı bulunan yerlerde, umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz. Ayrıca, imar planı ile yolu kapanan ve ada ortasında kalan, cephesi olmayan parseller ifraz edilemez.

Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde, malikler anlaşamazsa, belediye 3 ay sonra resen tevhit ve ifraz yapma yetkisine sahiptir.

Bahçe Mesafeleri ve Çekme Sınırları

Antalya'da yapı yapacağınızda binanızın parsel sınırlarına olan mesafeleri şu şekilde olmalıdır:

• Ön bahçe: En az 5 metre (ancak parka komşu parsellerde minimum bina cephesi sağlanamıyorsa 3 metreye kadar indirilebilir).
• Yan bahçe: En az 3 metre.
• Arka bahçe: En az bina yüksekliğinin yarısı (h/2) kadar olmalıdır. Minimum bina derinliği sağlanamıyorsa, bu mesafe 3 metreye kadar düşürülebilir.

Özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, 4 kattan fazla binalarda yan ve arka bahçe mesafelerinin her kat için 0.50 metre, 7 kat üzerindeki her kat için ise 1.00 metre artırılmasıdır.

Yapılaşma Kuralları: Kat Sayısı, Yükseklik ve Kotlandırma

Bir mülk sahibi olarak, binanızın kaç katlı olacağı ve nasıl kotlandırılacağı, yaşam alanınızı doğrudan etkileyen kritik kararlardır. Antalya'da bu kararlar, belirli kurallara bağlıdır.

Yol Genişliğine göre Kat Adedi

Antalya'da, 1 Ekim 2017 tarihinden önceki imar planlarında kat sayısı belirtilmemiş arsalarda, bina yüksekliği yol genişliğine göre belirlenir. Örneğin:

• 7 metre ve altındaki yollar için en fazla 2 kat
• 7-10 metre arası yollar için en fazla 3 kat
• 10-12 metre arası yollar için en fazla 4 kat
• 12-15 metre arası yollar için en fazla 5 kat

Daha geniş yollar için kat sayısı artmakta olup, 50 metreden geniş yollarda 18 kata kadar izin verilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, yol genişliği hesaplanırken parselin ön cephesindeki yolun planda belirtilen genişliğinin esas alınmasıdır. Ön bahçe, yeşil alan, refüj gibi alanlar bu hesaba dahil edilmez.

Ayrıca, kat sayıları binanın kot aldığı noktaya göre hesaplanır ve bodrum katlar bu sayıya dahil edilmez.

Bina Yüksekliği ve Derinliği

Bina yüksekliği, katın bulunduğu konuma göre farklılık gösterir:

• Ticaret bölgelerinde zemin katlar için en fazla 4.50 metre
• Asma katlı zemin katlarda 6.50 metre
• Normal katlarda 4.00 metre olarak belirlenmiştir

Bina derinliği ise azami 40 metreyi geçmemeli ve arka bahçe sınırına 3 metreden fazla yaklaşmamalıdır.

Kotlandırma Türleri: Yoldan ve Tabii Zeminden

Antalya imar yönetmeliğinde iki tür kotlandırma vardır: yoldan ve tabii zeminden kotlandırma.

Öncelikle, imar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır. Binalara, parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot verilir. Tretuvar seviyesi, yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.

Bununla birlikte, arazinin meyilli olması durumunda, bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasının yola göre 3 metreden fazla olması halinde tabii zeminden kotlandırma yapılabilir. Bu durumda, kot ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının etüt edilmesiyle belirlenir.

Kotlandırma işlemi için yolun yapımının tamamlanmış olması veya onaylı bir projesinin bulunması şarttır.

Yapı Birimleri ve Ortak Alanlar: Teknik Zorunluluklar

Antalya'daki yapıların güvenliği ve konforu, teknik detayların doğru uygulanmasına bağlıdır. İmar yönetmeliğinin en teknik kısımlarından olan ortak alanlar ve yapı birimlerine ilişkin kurallar, ev sahiplerinin bilmesi gereken önemli zorunlulukları içerir.

Asansör, Merdiven ve Işıklık Kuralları

Uygulama imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla katlı binalarda ise asansör tesis edilmesi zorunludur. İskân edilen bodrum katlar dahil 4 ve daha fazla katlı yapılarda asansör kesinlikle bulunmalıdır.

Tek asansörlü binalarda, asansör kabininin dar kenarı 1.20 metre, alanı 1.80 m², kapı geçiş genişliği ise 0.90 metreden az olmamalıdır. 10 kat ve üzeri binalarda asansörlerden en az biri yük, eşya ve sedye taşımaya uygun olmalı (dar kenarı 1.20 metre, alanı 2.52 m², kapı genişliği 1.10 metre).

Bina giriş kapıları ve giriş holü genişlikleri 1.50 metreden az olamaz. Döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen, tekerlekli sandalye hareketlerini güçleştirmeyen malzeme kullanılması zorunludur.

Yangın Güvenliği ve Sığınak Zorunluluğu

Antalya Büyükşehir Belediyesi, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik kapsamında yangın güvenliği denetimleri gerçekleştirmektedir. Muratpaşa ilçesinde yapılan son denetimlerde 294 tesisten 191'inde yangın güvenliği önlemlerinin yetersiz olduğu tespit edilmiştir.

Binalarda sığınak yapılması da zorunlu olup, bu sığınakların nükleer, klasik ve modern silahlar ile biyolojik ve kimyasal savaş maddelerinin etkilerine karşı koruma sağlaması gerekmektedir. Sığınaklarda aşağıdaki özellikler aranır:

• Her 60 erkek için 1 adet WC, 1 adet pisuar ve 1 adet lavabo
• Her 40 kadın için 1 adet WC ve 1 adet lavabo
• Yangına karşı gerekli önlemler
• Dışarı ile haberleşme tertibatı

Otopark ve Su Deposu Gereklilikleri

Binek otolar için birim park alanı en az 20 m², kamyon ve otobüsler için manevra alanı hariç en az 50 m² olmalıdır. Otoparklarda güvenlik için 24 saat görüntüleyecek kamera sistemi ve MOBESE entegrasyonu zorunludur. Ayrıca, engelli vatandaşlar için özel park yerleri ayrılması şarttır.

Su deposu kapasitesi bina türüne göre değişmektedir:

• Çok yüksek yapılarda 30 tondan az olmamalı
• Umumi binalar ve yüksek katlı yapılarda 15 tondan az olmamalı
• 10 bağımsız bölüme kadar konut binalarında 3 tondan az olmamalı
• Diğer binalarda 5 tondan az olmamalı

Konut binalarında 10 bağımsız bölümden sonraki her bağımsız bölüm için depo hacmi 0.5 ton arttırılmalıdır. Su deposunun bodrum veya çatı katında olması, ayrıca hidrofor ile doğrudan bağlantılı olması gerekmektedir. Depolar yılda en az bir kez temizlenmelidir.

İmar Yönetmeliğini Bilmek

Antalya İmar Yönetmeliği'ni anlamak ev sahipleri için yalnızca yasal bir zorunluluk değil, aynı zamanda mülkünüzün potansiyelini tam anlamıyla kullanabilmeniz için temel bir gerekliliktir. Bu yazıda detaylı şekilde incelediğimiz parsel düzenlemeleri, yapılaşma kuralları ve teknik zorunluluklar, mülkünüzle ilgili her türlü kararınızı doğrudan etkileyecektir.

Özellikle belirtmek gerekir ki, imar kurallarına uygun hareket etmemek, sadece para cezalarına değil, aynı zamanda yıkım kararlarına ve uzun süren hukuki sorunlara da yol açabilir. Bu nedenle, herhangi bir inşaat veya tadilat planlamasına başlamadan önce mutlaka güncel imar durumunuzu sorgulamalısınız.

Unutmayın, Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı, imar durumunuzla ilgili sorularınızda size yardımcı olabilecek en doğru kaynaktır. Ayrıca, karmaşık imar konularında bir mimarlık veya mühendislik firmasından profesyonel destek almak da son derece faydalı olacaktır.

Nihayetinde, imar yönetmeliğini bilmek, mülkünüzün değerini korumak, yasal sorunlardan kaçınmak ve Antalya'nın sürdürülebilir kentsel gelişimine katkı sağlamak için atmanız gereken ilk adımdır. Bu bilgiler ışığında, mülkünüzle ilgili daha bilinçli ve güvenli kararlar alabilirsiniz.