Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Diğer Müteahhitlik Sözleşmeleri Hakkında Detaylı Rehber

Gayrimenkul sektöründe çeşitli sözleşme türleriyle karşılaşmak mümkündür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kentsel dönüşüm projelerinde yapılan anlaşmalar, müteahhitlik hizmetleri ve arsa payı karşılığı düzenlenen belgeler, bu alanda en çok kullanılanlar arasındadır. Bu yazıda, sözleşme türleri ve içeriklerine dair önemli detayları ele alacağız.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Bu sözleşme türü, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan bir anlaşmadır. Anlaşmaya göre arsa sahibi, arsa üzerinde yapılacak projeyi müteahhite devreder. Müteahhit ise projenin inşaatını gerçekleştirir ve karşılığında projede belirlenen bağımsız bölümlerden pay alır.

Özellikleri

• Taraflar: Arsa sahibi ve yüklenici arasında düzenlenir.
• Hak ve Sorumluluklar: Tarafların birbirlerine karşı sorumlulukları açıkça belirtilmelidir.
• Teslim Süresi: İnşaatın tamamlanma süresi mutlaka belirtilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşme Örneği

Kentsel dönüşüm projelerinde düzenlenen sözleşmeler, riskli yapılar yerine yeni binaların yapılmasını kapsar. Bu tür anlaşmalar, hem arsa sahiplerinin hem de yüklenicilerin haklarını korumayı amaçlar.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tapu Durumu: Tapu kaydı ve riskli yapı raporu kontrol edilmelidir.
• Yapılacak Dairelerin Paylaşımı: Yeni inşa edilecek bağımsız bölümlerin paylaşımı net şekilde belirlenmelidir.
• Sigorta ve Garanti: İnşaat sırasında oluşabilecek zararlar için sigorta detayları sözleşmede yer almalıdır.

Müteahhit ile Yapılan Sözleşmeler

Müteahhitlik sözleşmeleri, genellikle belirli bir işin yapılması amacıyla düzenlenir. Bu belgelerde işin kapsamı, süresi ve bedeli detaylandırılır.

İçerik Unsurları

1. İş Tanımı: Yapılacak işin açık bir şekilde tanımlanması gerekir.
2. Süreç ve Zamanlama: İşin başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilmelidir.
3. Ödeme Planı: Ödemelerin nasıl yapılacağı sözleşmeye eklenir.

Arsa Payı Karşılığı Sözleşmesi Örneği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, halk arasında daha yaygın olarak bilinen diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenicinin ise arsa sahiplerine ait olan arsa üzerinde bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp bunlardan birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Yani burada arsa sahipleri, yüklenici(müteahhit) tarafından gerçekleştirilen inşaata istinaden para ödemesi gerçekleştirmek yerine, inşaatın gerçekleştirildiği arsanın sözleşme ile belirlenen bir payının yükleniciye devrini üstlenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ortaya çıkması muhtemel en küçük hatada dahi tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren hukuki uyuşmazlıklar meydana getirebilmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukuk kurallarının ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir.

Arsa payı karşılığı düzenlenen sözleşmeler, genelde kat karşılığı projelerle benzerlik gösterir. Ancak burada arsa sahipleri belirli bir oran üzerinden hak talep eder.

Örnek Bir Düzenleme

• Paylaşım Oranı: Arsa payı yüzde olarak ifade edilir.
• Teslimat Detayları: Bağımsız bölümlerin teslim tarihi ve şartları yer alır.
• Ek Yükümlülükler: Gerekli durumlarda altyapı çalışmalarının masraf paylaşımı gibi maddeler eklenir.

İnşaat Sözleşmesi Örnekleri

İnşaat projelerinde hazırlanan sözleşme türleri, projenin ölçeğine ve kapsamına göre farklılık gösterebilir.

Genel Kapsam

• Teknik Şartnameler: Kullanılacak malzemeler ve işçilik standartları detaylandırılır.
• Denetim ve Kabul Süreci: Projenin tamamlanması sonrası denetim koşulları belirtilir.
• İhtilaf Çözüm Yolları: Olası uyuşmazlıkların çözüm yöntemi sözleşmeye eklenir.

İş Yaptırma Sözleşmesi Örneği

Bu sözleşme türü, belirli bir işi yaptırmak isteyen taraf ile işi üstlenen kişi ya da şirket arasında imzalanır.

Detaylar

1. İşin Tanımı: Yapılacak iş ayrıntılı şekilde yazılır.
2. Sözleşme Süresi: İşin başlama ve bitiş tarihleri netleştirilir.
3. Ücret ve Ödeme Koşulları: Ödemenin hangi aşamalarda yapılacağı belirtilir.
4. Cezai Şartlar: Gecikme ya da eksik iş durumunda uygulanacak yaptırımlar düzenlenir.

Sözleşmelerde Hukuki Unsurlar

Tüm sözleşmeler, hukuki geçerlilik taşımalıdır. Aşağıdaki unsurlara dikkat edilmelidir:

• Tarafların Kimlik Bilgileri: Sözleşmede tüm tarafların kimlik bilgileri eksiksiz yer almalıdır.
• Resmi Noter Onayı: Sözleşmenin resmi olarak noter tarafından onaylanması önerilir.
• Fesih Şartları: Taraflardan biri yükümlülüklerini yerine getirmezse, fesih koşulları açıkça yazılmalıdır.

Kat Karşılığı ve Müteahhitlik Sözleşmeleri Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Türk Borçlar Kanunu’ndaki sözleşme türleri ve karşılıklı borç yükleyen sözleşme türleri incelendiğinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nin karma nitelikli bir eser sözleşmesi olduğu ortaya çıkmaktadır. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile arsa malikinin arsa payının bir kısmını müteahhite devretmesi karşılığında, müteahhitin arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklendiği sözleşmedir. Bu özellikleri ile arsa malikinin arsa payını devretmesi taşınmaz satışı niteliğini, müteahhitin ise, kendine verilecek arsa payı karşılığında arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklenmesi ise eser sözleşmesi niteliğini “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne vermektedir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, taahhüt ve satış vaadini birlikte içerdiğinden karma nitelikli bir eser sözleşmesidir.

Türk Borçlar Kanunu’nda “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” diye bir sözleşme tanımlanmış değildir. Hukuk sistemimizde sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması nedeniyle kamu düzenine ilişkin hükümlere ve emredici hükümlere aykırılık içermeyen hususlarda sözleşmenin tarafları sözleşmeye diledikleri özel hükümleri koyarak sözleşmeleri aktedebilleceklerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Noterde “Düzenleme” şeklinde yapılması şekil şartıdır. Aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşme şekle aykırı yapıldığından dolayı kesin hükümsüz olacak, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olarak değerlendirilmeyecek, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne uygulanan hukuki mevzuat hükümlerinden faydalanma imkanı olmayacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde yüklenici edimini yerine getirirken ilim ve fen kurallarına uygun olarak inşaatı yaparak arsa malikine teslim etmekle mükelleftir. Yüklenici bu edimini gereği gibi yerine getirmemiş ise bu durum, sözleşmede aksine bir özel hüküm yoksa fesih sebebidir.Bu durumda ise, sözleşmenin geriye dönük olarak mı, yoksa ileriye dönük olarak mı feshedildiği hususu gündeme gelecektir.Yüklenici, inşaatı hukuka uygun olarak kısmen tamamlamış fakat temerrüde düşmesi sebebiyle kalan kısmı tamamlayamamış ise bu durumda tasfiyeye ilişkin hukuk kuralları uygulanacaktır. Sözleşmenin feshinin sonuçları ileriye etkili olacaksa, yüklenici firmaya inşaatı tamamladığı oranda arsa payı verilecektir. Feshin sonuçları geriye etkili ise, yüklenici firma, sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanarak tamamladığı kısmın bedelini zararının tazmini olarak alır. Bu tazminat hesaplanırken de, diğer taraf talep etmiş ise, arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmaması nedeniyle uğradıkları zarar miktarı bu tazminattan mahsup edilerek hüküm tesis edilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin içeriğindeki hükümlerin belirlenmesi süreci, geniş anlamıyla sözleşmenin imzalanmasından başlayarak inşaatın hukuka uygun olarak inşa edilip kat mülkiyeti tapularının teslimine kadarki süreçlerin tamamına uygulanacak hükümlerin belirlenmesi sürecini olarak ta tanımlanabilir. Sözleşmenin yapılması demek, inşaatın tamamlanması anlamına gelmediğinden dolayı, öyle bir sözleşme düzenlenmelidir ki, sözleşme kapsamında yapılacak iş ve işlemlerde çıkabilecek ihtilafların tamamıyla ilgili adil ve hukuki çözümler içeren bir sözleşme olsun. Bu nedenledir ki, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Borçlar Hukukunu, İmar Hukukunu, Ticaret Hukukunu, Sözleşmeler Hukukunu, Kentsel Dönüşüm Hukukunun ve diğer ilgili hukuk dallarının hükümlerinin bir sentezi olarak konusunda uzman ve deneyimli avukatlar tarafından düzenlenmesi gereken sözleşmelerdir.

1. Şeffaflık: Tüm maddeler açık ve anlaşılır olmalıdır.
2. Sorumlulukların Dağılımı: Tarafların sorumlulukları eşit şekilde düzenlenmelidir.
3. Ek Belgeler: Tapu kayıtları, inşaat projeleri gibi belgeler sözleşmeye eklenmelidir.
4. Uzman Desteği: Bir avukata danışılarak hukuki riskler en aza indirilebilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhitlik hizmetleri ve diğer gayrimenkul sözleşmeleri, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini düzenlemek açısından büyük önem taşır. Doğru bir sözleşme, taraflar arasında güven sağlar ve olası uyuşmazlıkları önler. Sözleşmelerin profesyonel bir şekilde hazırlanması, süreçlerin daha sorunsuz ilerlemesine yardımcı olacaktır.

Not: Her zaman hukuki danışmanlık alarak sözleşmelerinizi düzenleyin.