Kentsel Dönüşüm Nedir?

Günümüzde kentsel dönüşüm, Türkiye’deki yapı stoğunun güvenliği açısından hayati bir kavramdır. Ülkemizdeki binaların yaklaşık üçte biri deprem riski altındayken, bu dönüşüm bir seçeneğin yanı sıra zorunlu bir ihtiyaç olarak karşımıza çıkıyor. Özellikle son yıllarda yaşanan depremler, yapı güvenliğini yeniden düşünmemize neden olurken 2025'te devreye girecek yeni yasal düzenlemelerle birlikte dönüşüm süreci çok daha kritik bir boyut kazanıyor.

Bu rehberde, Yükselen Mimari uzmanlığıyla kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamalarını, sahip olduğunuz yasal hakları ve devlet desteklerini adım adım açıklayacağız. Böylece, dönüşüm sürecinde bilinçli ve güvenli adımlar atmanız için yanınızda olacağız.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, şehirlerin fiziksel, sosyal ve ekonomik yapısının iyileştirilmesi ve dönüştürülmesi sürecidir. Eskiyen, yıpranan veya riskli hale gelen yapıların yerine daha güvenli ve modern binalar inşa edilmesini kapsayan bu süreç, aynı zamanda şehirlerin yaşanabilirlik düzeyini artırmayı da hedefler.

Kentsel Dönüşümün Tanımı ve Yasal Dayanağı

Kentsel dönüşüm, mevcut yapı stokunun ve kentsel hafızanın korunarak kentin çağdaş ihtiyaçlara uygun şekilde dönüştürülmesi işlemidir. Bu süreç eski, yıpranmış ve riskli yapıların yenilenmesini içerir. Aynı zamanda şehrin altyapısının güçlendirilmesi ve yeşil alanların oluşturulması da bu kapsamda değerlendirilir.

Türkiye'de kentsel dönüşüm çalışmaları temel olarak 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Bu kanunun amacı, "afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek" olarak belirtilmiştir.

Bunun yanında, 5393 Sayılı Belediye Kanunu belediyelere kentsel dönüşüm bölgelerini tespit etme ve ilgili çalışmaları başlatma yetkisi verir. Ayrıca 3194 Sayılı İmar Kanunu plansız yapılaşma ile mücadeleye yönelik önleyici hükümler içerir. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu ise plansız yapılaşmanın gecekonduya ait kısmını düzenler.

Kentsel Dönüşümün Amacı Ve Toplumsal Etkileri

Kentsel dönüşüm, öncelikle afet risklerini azaltmayı amaçlar. Özellikle deprem kuşağında yer alan ülkemizde, yıkılma riski taşıyan binaların daha dayanıklı yapılarla değiştirilmesi hayati önem taşır.

Kentsel dönüşümün diğer amaçları şunlardır:

• Şehirdeki yapı stokunu güçlendirmek ve enerji verimliliğini artırmak
• Çarpık kentleşmeyi önlemek ve düzenli şehir dokusunu sağlamak
• Altyapı sistemlerini güçlendirmek ve yeşil alanlar oluşturmak
• Ekonomik kalkınmayı desteklemek ve yeni iş imkanları yaratmak

Toplumsal açıdan bakıldığında, kentsel dönüşüm projeleri insanların yaşam kalitesini artırır ve daha sağlıklı yaşam ortamları sunar. Ancak bu süreçte, yerel halkın yerinden olması gibi sosyal sorunlar da ortaya çıkabilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projelerinde toplumsal katılım büyük önem taşır.

Halkın planlama sürecine dahil olması ve fikirlerini paylaşması, projelerin başarısında kritik rol oynar. Böylece kentsel dönüşüm sadece fiziksel bir değişim değil, aynı zamanda sosyal ve kültürel bir dönüşüm de sağlar.

Sonuç olarak kentsel dönüşüm uygulamaları şehirlerin modern, güvenli ve sürdürülebilir bir geleceğe sahip olmasında önemli bir adımdır. Bu süreç, doğru planlandığında ve uygulandığında, şehirlerimizin fiziksel görünümünü iyileştirirken toplumsal refahı da artırır.

Bina Kentsel Dönüşüme Nasıl Girer?

Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi için ilk adım, yapının riskli olarak tespit edilmesidir. Kat maliklerinden biri veya tamamı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslı bir kuruluşa başvurarak “riskli yapı raporu” alabilir. Bu raporla birlikte dönüşüm süreci resmen başlar ve kat maliklerinin üçte ikisinin onayıyla bina yıkılarak yerine depreme dayanıklı, modern standartlara uygun yeni yapılar inşa edilir. Tüm bu süreçte devlet tarafından kira yardımı, vergi muafiyetleri gibi destekler sağlanır ve profesyonel danışmanlık hizmeti almak, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, bir binanın güvenli olup olmadığını belirlemek amacıyla yapılan teknik ve hukuki bir değerlendirme sürecidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca gerçekleştirilir.

Tespit işlemi için yapı maliki veya kanuni temsilcisi, elektronik yazılım sistemi üzerinden başvuruda bulunur. Başvuru sırasında güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesinin fotokopisi istenir. Uzmanlar, binanın taşıyıcı sistemini, malzeme kalitesini ve yapısal performansını inceleyerek detaylı bir rapor hazırlar.

Riskli yapı tespitinin masrafları yapı maliklerine aittir. Bakanlık tarafından belirlenen 2025 fiyatları şu şekildedir:

• 500 m²'ye kadar: m² başına 2,25 TL
• 500-1000 m² arası: 1.125 TL + (m²-500) x 1,75 TL
• 1000 m²'den büyük: 2.000 TL + (m²-1000) x 1,00 TL

Kimler Başvuru Yapabilir?

Riskli yapı tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğuna gerek yoktur. Maliklerden herhangi birinin başvurusu yeterlidir. Bu, süreci kolaylaştıran önemli bir düzenlemedir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş binalarda yapı maliki, kurulmamış arsa paylı tapularda ise arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibi başvuruda bulunabilir. Ayrıca, arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılabilir.

Önemli bir nokta olarak, kiracılar veya binada sınırlı ayni hak sahibi olanlar riskli yapı tespiti başvurusunda bulunamazlar.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci

Riskli olarak tespit edilen yapılar, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi konulur. Bu şerh, tebligat yoluyla aynî ve şahsî hak sahiplerine bildirilir.

Malikler veya kanuni temsilcileri, tebligatın kendilerine ulaşmasından itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye bir dilekçe ile itiraz edebilirler. Belirtmek gerekir ki bu süre hak düşürücü bir süredir ve geçmesi halinde itirazlar dikkate alınmaz.

İtirazı değerlendirecek teknik heyet, 4'ü üniversitelerden ve 3'ü Bakanlıktan olmak üzere toplam 7 üyeden oluşur. Karar için en az 5 üyenin katılımı gerekir ve kararlar oy çokluğu ile alınır.

Teknik heyetin riskli yapı raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşir ve yıkım süreci başlar. İtirazın kabul edilmesi durumunda ise tapuya konulan şerh kaldırılır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm kararının kesinleşmesinden sonra, binanın yıkımından yeni yapının tamamlanmasına kadar uzanan bir süreç başlar. Bu aşamaları bilmek, ev sahiplerinin haklarını korumak için çok önemlidir.

Yıkım ve Tahliye Süreci

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere binanın yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıkım gerçekleştirilmezse, 30 günlük ek süre tanınır. Yıkımın bu sürede de yapılmaması halinde, binanın elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilir ve yapı mülki amirler tarafından yıktırılır.

Tahliye süreci Bakanlıkça verilen süre içinde tamamlanmalıdır. Bina tahliye edilmezse, gerektiğinde kolluk kuvvetleri yardımıyla zorunlu tahliye gerçekleştirilir. Bu süreci engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu hükümlerine göre işlem yapılır.

2/3 Çoğunlukla Alınan Kararlar

Bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazda yapılacak uygulamalara hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir. Burada önemli olan nokta, 2/3 çoğunluğun malik sayısının değil, hisse oranlarının üçte ikisi olmasıdır.

Bu kararlar; parsellerin tevhit edilmesi, ifraz, terk, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi konuları kapsar. Karara katılmayanların arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Müteahhit Seçimi ve Anlaşma Süreci

Maliklerin güvenilir bir müteahhit seçimi, sürecin en kritik adımlarından biridir. Müteahhitlerin yapı ruhsatı almadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10'u kadar teminat vermesi zorunludur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi en yaygın tercih edilen yöntemdir ve sözleşmenin noterde "düzenleme" şeklinde yapılması şart koşulmuştur. Sözleşmede inşaatın teslim süresi, verilecek vekaletlerin kapsamı, arsa paylarının devir şekli ve zamanı gibi konuların açıkça belirtilmesi gerekir.

Yeni Bina Yapımı ve Tapu İşlemleri

Bir yıl içinde yeni yapının inşaatına başlanmaması veya inşaatın belirli bir seviyede durdurulması durumunda, malikler sözleşme feshi talebinde bulunabilir. Bu talepler, ilgili belediyeye yapılır ve 2/3 çoğunluk kararı gerektirir.

Müteahhitin bir projeye başlamadan önce inşaatın yaklaşık maliyetinin %10'u oranında teminat göstermesi, ev sahipleri için önemli bir güvencedir. Ayrıca, müteahhitlerin inşaat başlamadan daire satışı yapamaması kuralı da vatandaşların korunmasına yöneliktir.

Ev Sahipleri için Haklar ve Destekler

Kentsel dönüşüm sürecine giren bina sahipleri için devlet tarafından sunulan çeşitli haklar ve destekler bulunmaktadır. Bu destekler, yeni evlerinize geçiş sürecini kolaylaştırmak için önemli avantajlar sağlar.

Kira Yardımı ve Başvuru Belgeleri

Kentsel dönüşüm kapsamında tahliye edilen binaların malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahipleri kira yardımından faydalanabilir. Malikler için kira yardımı 18 aya kadar yapılırken, kiracılara taşınma masrafları için bir defaya mahsus olmak üzere 2 aylık, sınırlı ayni hak sahiplerine ise 5 aylık kira yardımı toplu olarak ödenir.

Kira yardımı başvurusu, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya yıkım tarihinden itibaren üç ay içinde yapılmalıdır. Başvurular e-Devlet üzerinden veya ilgili il/ilçe müdürlüklerine yapılabilir. Başvuru için gerekli belgeler:

• Başvuru dilekçesi
• Tapu ve güncel tapu kaydı
• Kimlik fotokopisi
• Adres bilgileri raporu
• Riskli yapı tespit raporu
• Yıkım belgesi
• Ziraat Bankası hesap cüzdanı

Faiz Destekli Kredi İmkanları 2025

6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine faiz destekli krediler sunulmaktadır. Konut edinimi için bağımsız bölüm başına en fazla 1.250.000 TL, birden fazla bağımsız bölüm için toplamda 6.000.000 TL'ye kadar kredi kullanılabilir. Ayrıca, güçlendirme amaçlı kredilerde bağımsız bölüm başına 320.000 TL'ye kadar kredi imkanı vardır.

Kredi vadesi konut kredilerinde 10 yıla, işyeri kredilerinde ise 7 yıla kadar uzayabilir. Bunun yanında, kentsel dönüşüm yapım kredilerinde 24 aya, edinme kredilerinde ise 12 aya kadar anapara erteleme fırsatı sunulmaktadır.

Vergi ve Harç Muafiyetleri

Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde çeşitli vergi ve harç muafiyetleri bulunmaktadır. Öncelikle, noter harcı, tapu harcı ve belediyelerce alınan harçlar bu muafiyetler arasındadır. Ayrıca, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti gibi diğer ödemelerden de muafiyet sağlanır.

Riskli alanlarda, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Muafiyetler, yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır ve fonksiyon değişiklikleri de bu kapsama dahildir.

Sonuç olarak, bu teşvikler kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak ve mülk sahiplerinin mali yükünü hafifletmek amacıyla sunulmaktadır. Bu desteklerden faydalanmak için gerekli sürelere ve şartlara dikkat edilmelidir.

Kentsel Dönüşümün Önemi

Kentsel dönüşüm süreci ev sahipleri için hem zorluklar hem de fırsatlar barındırır. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde yaşayanlar için bu süreç hayati önem taşır. Devletin sunduğu kira yardımı, kredi destekleri ve vergi muafiyetleri, dönüşüm sürecini kolaylaştıran önemli avantajlardır.

Riskli yapı tespitinden yeni binanın tamamlanmasına kadar geçen süreçte doğru adımları atmak büyük önem taşır. Bu nedenle, kentsel dönüşüm kararı vermeden önce tüm yasal haklarınızı öğrenmeli ve süreç boyunca uzman desteği almanız gerekir.

Güvenli bir gelecek için kentsel dönüşüm kaçınılmazdır. Binanızın risk durumunu öğrenmek ve gerekli başvuruları yapmak için harekete geçin. Unutmayın, can ve mal güvenliğiniz için atılacak her adım, yarınlarınıza yapılan değerli bir yatırımdır.