Arsaya Ev Nasıl Yapılır?

Hayalinizdeki evi bulamadıysanız, kendi evinizi sıfırdan inşa etme fikri size cazip gelebilir. Ancak yalnızca arsa sahibi olmak ve yeterli maddi imkâna sahip olmak tek başına yeterli değildir. Arsa veya arazi üzerine ev yapabilmek için hem yasal prosedürlere hem de teknik gerekliliklere dikkat etmeniz gerekir.

Bu rehberde, imarlı arsaya ev yapma şartları, arazi seçiminde dikkat edilmesi gerekenler ve resmi izin süreçleri dahil olmak üzere, hayalinizdeki evi yaparken bilmeniz gereken en önemli adımları adım adım ele alıyoruz.

1. İmar Durumu ve Arazi Kullanımına Dikkat Edin

Evinizi inşa etmeden önce arsanızın imar durumu hakkında bilgi sahibi olmanız gerekir. İmar durumu, bir arsanın hangi amaçlarla kullanılabileceğini belirleyen resmi bir düzenlemedir. Konut yapımına uygun imarlı bir arsa, yasal olarak ev inşa etmeye uygundur. Bu bilgiyi belediyelerden alarak sürece devam edebilirsiniz.

İmarsız arazilerde (tarla, bağ, bahçe gibi) ise durum farklıdır. Bu tür arazilere ev yapabilmek daha karmaşık prosedürlere tabidir.

• Tarım Arazileri: Tarla, bağ, bahçe gibi alanlar tarımsal üretim için ayrılmıştır. Bu tür arazilere ev yapılabilmesi için belirli şartlara uymanız gerekir. Özellikle köylerde imar gerekmeyen alanlarda, tarla üzerine ev yapmak için ruhsat gerekmez; ancak yapılan yapının sağlık ve güvenlik kurallarına uygun olması şarttır. Bu sayede köylerde belirli kriterleri karşılayarak küçük ölçekli konut yapıları inşa edebilirsiniz.
• Ruhsat Gerekliliği: Eğer tarla hayvancılık veya tarım amaçlı kullanılıyorsa, konut veya yapı yapılmadan önce ruhsat alınması zorunludur. Bu ruhsat, tarımsal faaliyetlere zarar verilmemesi için özel koşullara bağlıdır.

İmarlı arsaya ev yapma şartları nelerdir?

İmarlı arsalarda konut inşası için en önemli şart, arsanın belediye onaylı imar planında “konut alanı” olarak belirlenmiş olmasıdır. Ayrıca yapı ruhsatı başvurusu yapılmalı ve proje, ilgili mevzuata uygun olarak hazırlanmalıdır.

Yapı ruhsatı ile ilgili detaylı bilgilere Yapı Ruhsatı Nedir? Nasıl Alınır ? blog yazımızı inceleyebilirsiniz.

Arsaya ev yapmak için imar durumu ne olmalı?

Bir arsaya ev yapılabilmesi için imar durumunun konut yapımına izin vermesi gerekir. Eğer arsanız tapuda tarım alanı, bağ veya bahçe olarak geçiyorsa doğrudan konut inşasına izin verilmez. Bu durumda imar değişikliği yapılması ya da farklı resmi prosedürlerin izlenmesi gerekir.

2. Teknik Şartlara Uygunluk Sağlayın

Evinizi yapmak istediğiniz arazide, belirli teknik şartlara uyum sağlamanız gerekir. Bu şartlar, yapının hem güvenli hem de yasalara uygun şekilde inşa edilmesini sağlar. İşte dikkat edilmesi gereken teknik gereklilikler:

• Minimum Arsa Büyüklüğü: Konut yapımı için arazinizin en az 5 dönüm (5.000 m²) olması gerekir. Daha küçük araziler konut yapımı için uygun kabul edilmez. Bu nedenle arsa seçerken arazinizin büyüklüğünü mutlaka belediyeden veya ilgili resmi kurumlardan doğrulamalısınız.
• Maksimum Yapı Alanı: Arazinizin büyüklüğü ne olursa olsun, evinizin toplam alanı 250 m²’yi geçmemelidir. Bu sınırlama, çevreyle uyumlu yapılar inşa edilmesini ve alanın dengeli kullanılmasını sağlamak için uygulanır.
• Alan Kullanım Oranı: İnşa edilen yapı, arsanın toplam alanının %5’ini geçmemelidir. Örneğin, 10.000 m²’lik bir arazide yapı alanı 500 m²’yi aşamaz.
• Yola Cephe: Yapının en az bir tarafının yola cepheli olması ve yola en az 25 metre uzaklıkta bulunması zorunludur. Yola cephesi olmayan arsalar genellikle ruhsat alamaz.
• Geri Çekilme Mesafeleri: Yapının yol bitiminden en az 10 metre, parsel sınırından ise en az 5 metre uzaklıkta olması gerekir. Bu mesafeler, güvenlik ve komşuluk hakları açısından önemlidir.

Hangi arsaya ev yapılır?

Konut inşası için en uygun arsalar:

• Belediye imar planında konut alanı olarak belirlenmiş,
• Minimum büyüklük şartlarını sağlayan (5 dönümden büyük),
• Yola cepheli ve erişilebilir konumda bulunan,
• Teknik mesafe ve yapılaşma koşullarına uygun arsalar olarak öne çıkar.

Eğer arsa bu kriterleri karşılamıyorsa, konut ruhsatı almak mümkün değildir. Bu nedenle ev yapmayı planlayanların önce “hangi arsaya ev yapılır?” sorusunun cevabını netleştirmesi gerekir.

3. İnşaat Süresi İçin Gerekli Zaman Planlaması Yapın

Belediyeden ruhsat aldıktan sonra inşaat süreci için belirlenmiş resmi süreler vardır. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmalı ve inşaat en geç beş yıl içinde tamamlanmalıdır. Bu süreler aşılırsa ruhsat geçersiz sayılır ve tüm işlemler baştan yapılmak zorunda kalır.

Bu durum hem zaman hem de maliyet açısından ciddi kayıplara yol açabilir. Örneğin, inşaata zamanında başlamayan bir yatırımcı ruhsat yenileme sürecine girmek zorunda kalır ve bu da ekstra harç ve masraflar anlamına gelir.

Bu nedenle:

• İnşaat sürecini adım adım planlamak,
• Müteahhit ve teknik ekip ile net bir takvim oluşturmak,
• Olası gecikmelere karşı alternatif çözümler hazırlamak son derece önemlidir.

İnşaat süresini doğru yönetmek, hem ruhsatın geçerliliğini korur hem de projenin zamanında ve sorunsuz tamamlanmasını sağlar.

4. İskan İzni Alarak Yapınızı Resmileştirin

İnşaat tamamlandıktan sonra yapmanız gereken en önemli adımlardan biri iskan izni almaktır. İskan izni, belediyenin yapıyı inceleyerek ruhsata uygun şekilde inşa edilip edilmediğini onayladığı resmi bir belgedir.

Bu izin sayesinde:

• Yapınızın yasal olarak kullanılabilirliği resmileşir,
• Elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelik işlemleri sorunsuz şekilde yapılabilir,
• Sağlık ve güvenlik standartlarına uygunluk garanti altına alınır.

İskan izni alındıktan sonra bir sonraki adım kat mülkiyeti tapusu çıkarmaktır. Bu tapu, mülkiyet haklarınızı koruyan ve evinizi resmi kayıtlara geçiren belgedir. Kat mülkiyeti olmadan eviniz hukuken tam anlamıyla “tamamlanmış” sayılmaz.

Kısacası, iskan izni ve kat mülkiyeti tapusu, hem evinizi yasal güvence altına alır hem de gelecekte yapacağınız satış veya devir işlemlerinde size kolaylık sağlar.

5. Uzman Desteği Almayı İhmal Etmeyin

Arazinizi belirledikten sonra uzman desteği almanız, kötü sürprizlerle karşılaşmanızı önler. Yükselen mimarinin temelinde olduğu gibi, güçlü bir zeminden yükselen her proje sürdürülebilir bir başarıya dönüşür. Bir yatırım danışmanlığı hizmeti veya hızlı risk raporu, inşaat yapmayı planladığınız arsanın taşıdığı riskler hakkında önceden bilgi sahibi olmanızı sağlar.

Örneğin, arsanın zemin yapısının depreme dayanıklılığı gibi kritik unsurları incelemek için uzman bir ekipten destek almak, uzun vadede hem maddi hem de zaman açısından büyük avantaj sağlar. Bu noktada uzmanlar, belediyelerden ve ilgili kurumlardan topladıkları verileri analiz ederek arsanın yapılaşmaya uygun olup olmadığını belirler.

Özellikle doğal afet riski taşıyan bölgelerde bu tür raporlar, güvenli bir inşaat süreci sağlamanın en önemli adımlarından biridir. Ayrıca, zemin etüt raporları ve jeolojik incelemeler de belediyeler tarafından ruhsat sürecinde talep edilebilmektedir.